Desde hace 3 años se desarrolla la construcción “ilegal” de un condominio con características de urbanización denominado “Club Rincón de Fátima”, en un lote de 196.208 m2 ubicado en el sur de la ciudad, con frente al río Pance y con acceso después del puente del Centro Recreacional Comfandi y en el costado occidental de la Av. Cañasgordas.
Por Ramiro Varela Marmolejo
Ingeniero Civil de Univalle, MBA U. V., Director de Caliescribe, constructor, Ex -Congresista y Ex Concejal de Cali.
El lote ha sido ilegalmente aprobado y promocionado como un club resort, teniendo en cuenta que el terreno está por fuera del área urbanizable y parcelable de la ciudad al encontrarse en un área de manejo productivo, definida en el Art. 448 del POT de la ciudad (Acuerdo 069 de 2000). Las únicas actividades permitidas en esta área son agropecuaria, agroindustrial, recreativa y turística.
El lote y proyecto es propiedad de la Constructora Rincón de Fátima S.A., representada legalmente para su aprobación por Jorge Hernán Jaramillo Botero (q.e.p.d.) y proviene la tierra de la Sociedad Alejandro Vélez y Compañía S.C.S. y de la Sociedad Vélez Hermanos Ltda.
El proyecto…
174 lotes o quintas campestres de estratos socioeconómicos 6 según la licencia de urbanismo otorgada ilegalmente por la Curaduría Urbana No. 1.
En dos lotes de terreno ubicados en Pance que hicieron parte del predio denominado “El Rincón” y que a su vez eran parte de la Hacienda La María, proyectaron en 196.208.73 m2 el Club Rincón de Fátima y mediante división material y reglamento de propiedad horizontal dividieron el predio en las zonas A1, A2, A3, B y C, para venderlos como lotes o casas construidas, como quintas campestres. Mediante este mecanismo jurídico lograron que rla oficina de Registro les abriera matricula inmobiliaria a 174 lotes o quintas campestres de estratos socioeconómicos 6, según la licencia de urbanismo otorgada "ilegalmente" por la Curaduría Urbana No. 1.
Así mismo determinaron unos lotes para ceder zona verde, ceder vías públicas y un área comunal denominada “Club Rincón de Fátima” de 5693 m2, como Hotel, Resort o Club House. Los lotes de cesión no han podido cumplir las obligaciones legales urbanísticas en razón a que para el Municipio este proyecto es ilegal.
Las zonas fueron divididas ilegalmente por las razones anteriormente señaladas, como lotes privados de conformidad a la propiedad horizontal, elevada a la escritura pública 1298 del 30 de Abril de 2009, como subconjuntos y así nacieron las casas y los lotes a la venta. Aquí nace el interrogante sobre la actuación de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cal, al abrir los respectivos folios de matricula inmobiliaria para cada uno de los lotes y nacer jurídicamente el proyecto como un Club, cuando en realidad es una urbanización ilegal con toda la apariencia de legalidad.
Cada zona tiene un número de quintas campestres y cada quinta campestre tiene un área construida inicial de 150 m2 en un primer piso, bienes comunes de área superior a 700 m2. Es decir, nació una urbanización en área agropecuaria en predios menores de 1000 m2, lo que el POT no lo permite.
El negocio y la inconveniencia para la ciudad
Es inconveniente porque el POT de la ciudad no permite que en áreas agropecuarias y recreacionales se desarrolle el urbanismo.
Una pequeña finca de 19 Ha, que comercialmente puede estar por el orden de $50 millones/Ha, ahora se vende a $260.000 m2, es decir, la Ha se está vendiendo a $2600 millones/Ha. Los 174 lotes hoy tienen un valor comercial superior a $45.240 millones, con una inversión muy pequeña porque no ha cumplido las exigencias urbanísticas y legales del municipio de Cali.
Es inconveniente porque el POT de la ciudad no permite que en áreas agropecuarias y recreacionales se desarrolle el urbanismo, se genera y se atrae un nuevo polo de desarrollo urbano que la ciudad no lo tiene incorporado para su infraestructura urbana y no está dotado de los servicios públicos como ordena el Municipio de Cali. La inundabilidad del predio no está garantizada al estar colindando con el río Pance y al tener licencias de urbanismo y construcción, se tiene la patente de corso para realizar a venta de inmuebles con una presunción de legalidad. El catastro de la ciudad es el burlado, pues su avalúo es ínfimo como predio rural y agropecuario, no pagaron plusvalía por el cambio de uso, ni por su nueva construcción, menos pagaron valorización por Megaobras. Todo esto es totalmente injusto y riesgoso con la ciudad.
¿Quién respondería a los compradores y tenedores de buena fe ante la inundación de sus casas?, sería el “papá” Municipio, por no haber objetado la licencia de urbanismo y de construcción, que ahora deberá demandar ante la justicia contenciosa administrativa. Es reciente el caso del edificio Monterrosa donde los Caleños de sus bolsillos tuvimos que pagar la adecuación de los terrenos adyacentes al edificio, por haber aprobado en su momento mal y no haber exigido obras que mitigaran el riesgo proveniente de los volcamientos de la montaña.
¿Por qué es ilegal?
No ha cumplido las especificaciones del esquema básico aprobado por Planeación, ni las obligaciones urbanísticas como cesión de vías públicas y cesión de zonas verdes a Cali.
Porque no ha cumplido las especificaciones del esquema básico aprobado por Planeación, ni las obligaciones urbanísticas como cesión de vías públicas y cesión de zonas verdes a Cali, para que hagan parte del patrimonio público de la ciudad. Adicionalmente es ilegal por el uso residencial incompatible con el uso agropecuario y recreativo que tiene la zona.
Planeación Municipal ante las quejas verbales de muchos compradores de lotes, canceló mediante resolución no. 4132.3.21.SOU 506 de 2011 el registro como constructor a la constructora Rincón de Fátima y la obligó a cumplir las normas para el desarrollo de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda y las obligaciones adquiridas frente a la misma Planeación Municipal de Cali, con anterioridad a la fecha de la resolución. Es decir, que actualmente la constructora realiza en la ciudad actividades de construcción de obras de urbanismo y venta de lotes sin el control de Planeación Municipal y sin cumplir los requisitos del Art. 71 de la Ley 962 de 2005 reglamentada por el Decreto 2180 de Junio 21 de 2006. Igualmente la constructora incumplió el Art. 2, Numeral 5º del Decreto ley 078 de 1987, la Ley 66 de 1968 y el Decreto Ley 2610 de 1979, por lo que le cancelaron el registro para ejercer la actividad de construcción y venta de muebles destinados a vivienda.
Es decir que en Cali esta urbanización sigue ofreciendo lotes como “Club Rincón de Fátima” de una manera ilegal, de conformidad a las normas legales nacionales revisadas por el Municipio de Cali – Planeación Municipal, con precios de venta de lote mínimo a $260 millones y en el que están construidas varias casas con avalúos comerciales superiores a $1000 millones por cada quinta campestre.
La aprobación ilegal de la Curaduría Urbana No. 1
Fernando Acosta Ospina en su momento revisor del proyecto, expidió de una manera ilegal la licencia de urbanización y construcción para un proyecto “Club Rincón de Fátima”.
El Curador Urbano Fernando Acosta Ospina en su momento revisor del proyecto, expidió de una manera ilegal la licencia de urbanización y construcción para un proyecto “Club Rincón de Fátima” ubicado en el corregimiento de Pance (Calle 18 – Carrera 180 – 10) a la señora Pilar Vélez González, arquitecta Elena Rodríguez, responsable de la obra Ing. Jaime Álvarez e Ing. Calculista de la OBRA Mario Germán Gómez O. Es ilegal la aprobación dada por la Curaduría mediante resolución # CU1-U-760011071384, en razón a que en el predio de 196.208 m2 el uso no es residencial, sino que es agropecuario, agroindustrial, turístico y recreativo. Es decir, se vulneró el Acuerdo 069 de 2000 POT de Cali y las normas relacionadas anteriormente.
Así mismo el Curador Urbano Fernando Acosta Ospina expidió en su calidad de encargado, ilegalmente la declaración de propiedad horizontal No. PH -760011080533 para 20 unidades privadas para un club social deportivo y ecológico. El número de edificios 20 y cada uno en un solo piso en 20.776 m2 de áreas comunes y 3000 m2 de áreas privadas, para la Abogada Astrid Escobar de Robayo y la propietaria Pilar Vélez González.
Conclusión
Indudablemente este proyecto es una “pirámide” inmobiliaria, donde el Municipio de Cali debe velar por el control y la vigilancia de la venta de inmuebles destinados a la vivienda y en este caso debe actuar rápidamente, como medida ejemplarizante para detener la ola de invasión que agobia la ciudad. Su actuación debe estar concentrada a hacer la suspensión de obras con carácter policivo, fundamentado en la violación de las normas urbanísticas vigentes en la ciudad.
Continuará en el análisis sobre el papel de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, las Notarías, Planeación Municipal y la Curaduría…