Por Benjamín Barney Caldas
Arquitecto de la Universidad de los Andes con maestría en historia de la Universidad del Valle, y Profesor Titular (Jubilado) de la misma. Docente en la San Buenaventura y la Javeriana de Cali, el Taller Internacional de Cartagena y la Escuela de arquitectura y diseño, Isthmus, en Panamá, e Isthmus Norte, en Chihuahua. Miembro de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, la Sociedad de Mejoras Públicas de Cali y la Fundación Salmona.
Los deberes y derechos que señalan los reglamentos de propiedad horizontal y de convivencia no solo tendrían que ver con la propiedad misma (vivienda, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y demás) ni con la construcción en la que se encuentran, sino con su arquitectura y los espacios urbanos, privados o públicos, que conforma, como con el barrio en que está y finalmente, con la ciudad toda. Es un claro deber de convivencia ciudadana tan importante como el derecho fundamental de las familias y los individuos a la privacidad.
Principiando por las fachadas, las que hay que entender como un asunto mas público que privado, independientemente de que sus propietarios sean particulares, los que tienen el deber de conservarlas en la misma medida en que tiene el derecho a disfrutar las de los otros. Y desde luego es aberrante que los ocupantes temporales de los edificios públicos las traten como si fueran de ellos y no de los ciudadanos… y sus descendientes. Edificios públicos que por supuesto deberían contar con su respectivo reglamento de uso.
Es imprescindible que todos los cerramientos de un edificio sean considerados como fachadas y no apenas las que dan a la calle o a los aislamientos. Es decir, que no debería haber “culatas”, sino fachadas ciegas, pero con los mismos materiales de las principales con las que comparten la conformación de los volúmenes de los edificios y su conservación, ser una responsabilidad de los copropietarios de manera similar a como actualmente se tratan cubiertas y terrazas. Como un derecho común y por lo tanto un deber colectivo.
Hasta aquí el problema de la forma de los edificios, los deberes y derechos de sus copropietarios, pero además están los diferentes temas de su emplazamiento, función y construcción. El derecho a que se respeten las visuales existentes al adquirir una propiedad y a ser al menos informado de cómo se van a modificar en el futuro. El derecho a que eventuales cambios de uso no alteren la privacidad y comodidad de sus usuarios. El derecho a que las obras de mantenimiento o nuevas construcciones, no altere su tranquilidad Y el deber de los copropietarioS, a su turno, de respetar los derechos de los otros.
La propiedad horizontal es un acuerdo jurídico que incluye el conjunto de normas que regulan la división y organización de los bienes privados y comunes que han sido segregados de un inmueble, ya sea un terreno o un edificio, reglamentando la forma en que se los divide y la relación entre sus copropietarios, permitiendo su organización y mantenimiento. Y por tanto de la forma de división de la propiedad en que se divida un condominio y que atribuye al titular un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un deber de copropiedad respecto a los bienes de dominio común.
Sin embargo, debería ser no apenas horizontal (los diferentes pisos), sino vertical (las diferentes fachadas), y sobre todo desde la ciudad hacia la propiedad y no al contrario. Buscar que sean una eutopía (un mejor lugar) y no que se queden en una mera utopía. De ahí que las normas urbano arquitectónicas de las ciudades sean tan importantes y para que lo sean, tienen que ser pocas, claras, cortas, verticales y duraderas; que se conviertan en parte de la cultura, de un edificio, una calle, un barrio, un sector, una ciudad.