El fracaso de la vivienda social en Cali

Por Ramiro Varela M.

Vivienda Social Cali

Desde que se hizo realidad la elección popular de alcaldes, nunca la vivienda de interés social en Cali, había estado tan escasa de oferta, programas y ante todo de actitud del Gobernante para atender uno de los graves problemas que tienen las ciudades Colombianas y es el proceso informal de ocupación del territorio por escasez de vivienda popular. No es el causante la ausencia del P.O.T. como equivocadamente lo quiere hacer ver la presidenta de CAMACOL, el problema no es otro que el de la decisión del gobernante de invertir en vivienda para los pobres, recuperar los ejidos y convocar al Gobierno Nacional con las cajas de compensación. Lo demás es pura semántica distractora de la realidad del problema. Por supuesto que la ausencia de secretarios de vivienda que conocieran el sector es una de las causas de la falta de acción pública a favor de la V.I.S., pero ante todo es la falta de decisión política del gobernante ,en este caso el Alcalde Jorge Iván Ospina. Es por ello que se debe analizar cuidadosamente la política municipal de tierras, los programas de Los Talleres del Municipio (comuna 8 – Brisas de la base), Ecociudad Navarro (ejidos de Meléndez), urbanización Santa Helena (comuna 18), Potrerogrande (comuna 22), y los programas del sector constructor.

Talleres del Municipio (Brisas de la Base)

Vivienda social Brisas de la Base En un lote de propiedad del Municipio ubicado en la carrera 8ª. con calle 70 denominado Talleres del Municipio de 120 mil M2 se proyectó desde el 2007 la construcción mediante convenio asociativo con el consorcio Talleres del Municipio (sociedades García Ríos constructores, Rocales y Concretos s.a.) de un complejo urbanístico de 722 apartamentos y un centro comercial tipo La 14 de Calima. Los alcaldes Apolinar Salcedo, Ramiro Tafur y Jorge Iván Ospina recibieron la solicitud de revocar el negocio del aporte de la tierra por parte del Municipio, pero ninguno hizo caso y las investigaciones se adelantan en la Procuraduría. El lote era de propiedad de la Secretaria de Valorización y quien lo aportó a la Secretaria de Vivienda por $ 12.500 millones y esta a su vez lo entregó a cambio de nada al citado consorcio(devolución del capital con sus rendimientos cuando finalice el proyecto ). Hoy tan solo se ha construido una etapa de 140 apartamentos de las 4 que tiene el proyecto, el centro comercial está en proceso de negociación desde hace 3 años con un almacén de cadena con un área de 32.768 M2, los apartamentos se están entregando y hasta la fecha 25 no se han vendido y 8 están devueltos por sus compradores al no cumplir los requisitos para el crédito bancario. TODO UN FRACASO.

En resumen son 140 apartamentos de un valor promedio de $ 67 millones, los que se han construido, pero se han entregado tan solo 73, donde el 25% del programa está sin vender y que no han sido una solución ni para el sector de la base, tan interesado en este tipo de proyectos, paradójicamente el Alcalde Jorge Iván Ospina propuso para este lote un espacio de Cultura y lo Lúdico, pues como candidato pensaba que “la vivienda se debía hacer en las zonas para renovación urbana del Centro y en algunas áreas de la periferia”. La razón del fracaso es el costo de las viviendas, que a pesar de los subsidios de la nación no alcanza a lograrse el cierre financiero de un buen volumen de compradores.

Este tipo de negocios no se puede volver a repetir en la ciudad en donde su patrimonio es entregado a un particular para ejecutar un negocio comercial, que a la fecha no ha dado resultado.

Eco-ciudad Navarro

Desde que se posesionó el Alcalde su actitud frente al patrimonio público ejidal del Municipio ha sido de completo desinterés y hasta se le conoció la frase “de los ejidos, ni hablemos…”. Al instalarse el actual Concejo Municipal realizó varios debates tendientes a desarrollar la vivienda social en Cali en los terrenos devueltos a la administración Municipal por la constructora Meléndez, la familia Varela Lourido y la familia Morimitsu en 1994. Pero fueron muchas reuniones en donde los funcionarios municipales en cabeza de Johanio Marulanda de Planeación y el entonces Secretario de Vivienda Luis Eduardo Barrera (hoy en Metrocali) cuentearon a los cabildantes con presentaciones distractoras, como densificación ,que el Club campestre ,el predio de la Base Aérea ,etc, lo que no permitió desarrollar el programa. Hábilmente se contrataron nuevos estudios con Univalle y a pesar de los esfuerzos de los Concejales Nelson Garcés y Rodrigo Guerrero en la gestión ante el Ministerio de Vivienda, para la declaratoria como macroproyecto de vivienda de interés social, y en la consecución de los recursos provenientes de las caletas del narcotráfico, hoy el programa se encuentra sin aprobación final y sin la estructuración económica, pues se perdieron los subsidios asignados.

Primó el compromiso de campaña electoral de Jorge Iván Ospina de no desarrollar los ejidos de Meléndez, por encima de las necesidades sociales en vivienda de interés prioritario y por eso el interés en Ecociudad Navarro fue inexistente.

Urbanización Santa Helena (comuna 18)

Vivienda social Cali Urbanizacion Santa Helena En el barrio Meléndez, sector de los Polvorines la administración de Apolinar Salcedo en un lote comprado por el Municipio de 356 mil M2 programó la construcción de un programa Vivienda de Interés Prioritario V.I.P. de 2.400 apartamentos inicialmente de un valor correspondiente a 60 salarios mínimos, es decir un poco más de $ 30 millones, con un socio constructor escogido como Comfenalco. Este proyecto fue ejecutado por la administración de Jorge Iván Ospina, pero los apartamentos finalmente salieron costando $45 millones en promedio para 47M2 de área, en donde tan solo han cumplido los requisitos 200 personas, las que están autorizadas para firmar escritura, en razón a que ya aprobaron su crédito hipotecario y completaron los requisitos para el cierre financiero de cada apartamento. Es decir que depuse de 3 años y medio de ejecución tan solo menos del 10% de los adjudicatarios ha cumplido las exigencias de los bancos y de Comfenalco.

La razón de este fracaso es el alto costo de la vivienda de 47 M2 a un valor aproximado de $ 1 millón por M2, que no está al alcance del estrato 2 al que se le ofreció el proyecto, en donde la solución arquitectónica tan solo dio para 2 alcobas y un pequeño estudio.

El lote le costó al Municipio más de $ 17 mil millones y a la fecha se demuestra que no ha sido la solución de vivienda para los pobres de Cali y por lo tanto no se debe repetir en la ciudad.

Potrero Grande (comuna 22)

Ha sido el programa de vivienda mas inconveniente para el Municipio de Cali, iniciado en la administración de Apolinar Salcedo y continuado por Jorge Iván Ospina, con unas viviendas tugurizadas por su hacinamiento en áreas de 27M2 si tenemos en cuenta que nació de un lote comprado con altos sobrecostos y posteriormente ante las investigaciones de los organismos de control, fue aportado de gratis a un programa de reubicación de los moradores del Jarillon del Rio Cauca. El numero de soluciones programado fue de 4.800 y a la fecha se han cumplido con 3.500 soluciones, programa que no se ha podido mostrar po0r los sobrecostos y la violencia que se vive en el sector. El valor final de la vivienda osciló en $ 30 millones a un costo superior a $ 1 millón por M2, que a pesar del subsidio de la Nación y el Municipio los adjudicatarios no han podido pagar el crédito con el fondo de vivienda del Municipio. Desde el punto de vista social los problemas han sido muy grandes, a pesar del esfuerzo de la Nación con la ejecución de diferentes programas que han contado con la colaboración de bienestar familiar y de acción social e la Presidencia de la Republica. Nunca entendimos como las Cajas de Compensación se dejaron meter en este modelo tan equivocado de solución de vivienda.

Los programas del sector constructor

Como es de público conocimiento no hay oferta pública de VIP y la vivienda social que se está ofreciendo es muy escasa y se focaliza en los planes parciales aprobados en los últimos años en la Hacienda Las Vegas, Ciudad Meléndez y los programas alrededor del área de influencia de la vía Cali-Jamundi, que están en venta con precios que oscilan alrededor de los $ 70 millones y aunque cumpliendo el valor inferior de 135 salarios mínimos, indudablemente que es una vivienda más orientada hacia los estratos medios y es inalcanzable por su costo a los sectores populares, razón tuvieron sus planificadores en colocar la oferta social para estrato socioeconómico 4.

La realidad del costo de vida origina unos precios finales de vivienda que no están al alcance del 75% de la población que hace parte de los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3, y es por ello que para este volumen tan alto de la población no hay una oferta real y creíble en la ciudad de Cali. La próxima administración municipal tendrá que amortiguar la escalada invasora de asentamiento subnormal en el borde del perímetro urbano, en razón a la ausencia de suelo urbanizable y con posibilidad inmediata de servicios públicos.

Muy preocupante el tener que informar a la opinión ciudadana que el fracaso de la Vivienda Social en Cali es un hecho que se suma al campeonato del desempleo en Colombia del 15.4 % y una de las tasas más altas de homicidios que supera los 1800 asesinados en violencia por año. Nuestros administradores públicos deberían de modificar todo el modelo de la vivienda, que si bien es cierto hay esperanza en la Ley 1469 del 2011 denominada Ley del Suelo en cuanto a los macroproyectos de interés social, los programas de lotes con servicios no son apetecidos por el gremio de la construcción, que no encuentra como maximizar sus utilidades en estos proyectos sociales.

Ojala el nuevo alcalde de Cali llegue con ideas renovadoras para impulsar una vivienda popular al alcance de los sectores más desfavorecidos, cuya solución no es otra que la recuperación de los ejidos de Cali mediante el desarrollo de vivienda por autoconstrucción de tal manera que se eliminen los intermediarios. Lo demás está lejos de la realidad social y económica de la comunidad y en especial de las familias compradoras de vivienda.