Redacción
Zonamérica, un proyecto en un lote de 779.604.6 m2 y de construcción de más de 500.000 m2, lo sacó todo en el gobierno del alcalde Guerrero, en 4 años logró elaborar todo el proyecto, aprobar plan parcial, definir lo de la plusvalía, compensó áreas de vías y zonas verdes públicas y la aprobación como zona franca, por parte del gobierno nacional ( DIAN ). Hay irregularidades e inconveniencias que el Municipio de Cali debe corregir, a fin de tener el verdadero plan piloto para ser fuente de recursos para su desarrollo urbano. De lo contrario, seguiremos siendo un municipio inviable en lo social, en su desarrollo económico y financiero.
Plusvalía, liquidación debe ser revisada
le correspondió a Zonamérica (Zona franca vía Cali – Jamundí), reconocer y pagar la utilización del suelo y del espacio aéreo en defensa del interés común
El Municipio de Cali participa en la plusvalía que genere la acción urbanística de los proyectos que se adelantan en la ciudad y le correspondió a Zonamérica (Zona franca vía Cali – Jamundí), reconocer y pagar la utilización del suelo yen defensa del interés común, como fuente de recursos para el desarrollo urbano. Es un mandato constitucional, como instrumento de financiación del suelo, que sirve de regulador del mercado de las tierras y del financiamiento del desarrollo del municipio de Cali.
Zonamérica se decretó como Plan Parcial, como un instrumento que sirvió para desarrollar su plan de ordenamiento en esta área Cali – Jamundí, de conformidad al POT vigente en el momento (Acuerdo 69 de 2000), con la acción urbanística en esta área, denominada Distrito Industrial de Tecnología Limpia, como zona franca el sur, vía a Jamundí – Puerto Tejada.
El plan parcial fue adoptado por el Decreto 411.0.20.0194 de 2014, fue autorizado para un proyecto de zona franca de tecnología limpia, según la resolución No. 5163 del 2 de julio de 2014 de la Dian. La subdirección del POT de Planeación Municipal de Cali en el año 2014, delimitó las áreas generadoras de la participación en plusvalía, con un informe técnico normativo y la definición del área objeto de la participación.
Para ello definió los hechos generadores de la participación en plusvalía, entre los que se encuentran la modificación del suelo rural a expansión urbana, la consideración de parte del suelo rural como suburbano, el establecimiento o modificación del régimen o de la zonificación de uso del suelo, la autorización de un mayor aprovechamiento de suelo en edificación, elevándose el índice de construcción o la densidad, el índice de ocupación, ambos a la vez y la ejecución por parte del municipio de obras públicas prevista en el POT.
El área del Plan Parcial es de 779.604.6 Mts2, equivalentes a 77.96 hectáreas, donde el área neta urbanizable es de 628.235 Mts2, después de descontar área con proceso de urbanización incompleta, área de generadores de cesiones, afectaciones viales y de la línea de alta tensión. Y el área útil es de 420.709 Mts2, descontando la cesión de zonas verdes que corresponde a 135.140 Mts2 y a la compensación de la malla vial local no cedida y la compensación tanto por zonas verdes, temas controvertibles, que analizaremos en esta investigación
Para el cálculo del efecto de plusvalía de Zonamérica, el municipio de Cali contrató un profesional, que prestó los servicios especializados para los avalúos comerciales sobre los predios del municipio de Cali, calculó el valor a liquidar al efecto de la plusvalía en las actuaciones urbanísticas que se determina. El estudio fue entregado , llevado a un Comité Técnico Interno de la subdirección de Catastro Municipal, el cual fue aprobado mediante acta del 30 de diciembre de 2014. Este cálculo fue remitido a Planeación Municipal para la aprobación del estudio y el 11 de diciembre de 2014, le dio el visto bueno a dicha liquidación de los hechos generadores de la participación en la plusvalía, así:
El área útil del proyecto es de 420.709 Mts2; Participe 1: Zonamérica Carvajal 339.036.8 Mts2, Participe 2: Bella Express 59.196.2 Mts2; Participe 3: Agro Inversiones la Esperanza S.A.S antes Heprasa H y Álvaro Navia 22.476.2 Mts2
Cálculo del defecto de plusvalía.
Descripción | V/r Mts2 de suelo después de la acción urbanística | V/r Mts2 de suelo antes de la acción urbanística | Plusvalía $ por Mts2 |
Participe 1: Zonamérica |
$ 63.828,81 |
$13.329,79 |
$ 50.499,02 |
Participe 2: Bella Express |
$ 40.881,67 |
$13.329,79 |
$27.551,87 |
Participe 3: Heprasa Herrera y Cia S.C.A. y otros |
$16.176,61 |
$13.329,79 |
$ 2.846.81 |
Valor de plusvalía fue calculado sobre el área de terreno, valores realmente ínfimos, que debe revisar el Concejo Municipal, dentro de sus funciones constitucionales del control político, teniendo en cuenta que comercialmente estas áreas quedan con valores muy superiores al interior del costo de los proyectos, a $1.000.000 m2, para que el Municipio participe solo con n $50.000 m2.
el Municipio estaría dejando de participar adicionalmente, en más de $25.000 millones
Aunque tiene formula de actualización los dineros a participar a la municipalidad por su desarrollo urbano, distan mucho de lo que debe ser y en un pésimo escenario, el Municipio estaría dejando de participar adicionalmente, en una cifra superior a $25.000 millones
Sistema de espacio público a la “medida del sastre”, sin ir al Concejo
El sistema de espacio público está adoptado por el decreto del Plan Parcial, en el que define todas las zonas verdes y las vías públicas a cargo del urbanizador. El área general de cesiones por zonas verdes es de 135.140 Mts2, mas las vías públicas, además compensa parte de la malla vial local. El Plan Parcial mediante decreto municipal, aceptó que parte de la compensación de la malla vial local no cedida por zonas verdes, fuera por fuera del área del Plan Parcial, es decir por fuera de la vía Cali – Jamundí en 18.567, 8 m².
El participe 1 (Carvajal S.A.) se comprometió a hacer la compensación y se autorizó realizarse con una proporción 1:10³. (185.678 Mts2), en un predio localizado en zona rural en el área señalada como parque natural recreacional de las Tres Cruces. De esta manera una vez se establezca esta compensación el participe 1 se le certifica que ha cumplido con la obligación respecto a las cesiones de área para futuras vías locales y estas no podrán ser exigidas para el redesarrollo de la zona. Esa área de 185.678 m2 son 18.57 hectáreas, que no tienen mercado y que en el mejor de los escenarios tiene un valor de $2 millones / hectárea. Los 18.567 m2 comercialmente en Zonamerica tiene un valor de $700.000 / m2, es decir, $5996 millones, suma equivalente en las Tres Cruces, según el plan parcial a los 185,678 m2. En otras palabras, el Municipio está recibiendo esta tierra a $32.297 /m2, cuando cuesta tan solo $200, un gran detrimento patrimonial para el Municipio.
Este fue una extralimitación constitucional y legal del decreto de plan parcial.
En cuanto a las compensaciones por el participe 1 que tiene que ver con los 18.567 Mts2 de zona verde y los 5.355 Mts2, que suman 23,922 Mts2, deben ir al Concejo Municipal a recibir la desafectación como vía pública, la afectación como zona verde y la compensación correspondiente. Este fue una extralimitación constitucional y legal del decreto de plan parcial.
Más desafectación y compensación….
El Plan Parcial obliga en cuanto al participe 2 a desafectar y compensar en las vías y zonas verdes cedidas, que no han sido adecuados: tienen que ver con 840.7 Mts2 de vías y 4.271 Mts2 de zonas verdes. Esta compensación se hará allí mismo en la zona verde ZB4.. Asimismo en cuanto a las compensaciones por sistema vial local de los participe 2 y 3 que se va a realizar en la zona verde 4ZB4 deberá igualmente ir del Concejo Municipal a la aprobación respectiva de desafectar como vía y compensar como zona verde.
Irregularidades e inconveniencias para corregir
Corrió mucho la alcaldía de Cali a diferencia de similares proyectos, por ello, cometió grandes irregularidades e inconveniencias
Como se observa con esta información, Zonamérica es un proyecto que beneficia la ciudad, pero en cuanto a su aprobación, aún tiene mucho que ver con la municipalidad.
Corrió la alcaldía de Cali a diferencia de similares proyectos, por ello, cometió grandes irregularidades e inconveniencias, que ahora deberá corregir con el Concejo Municipal, para convertirlo en el presente y futuro, en la fuente de recursos económicos para su desarrollo físico, veamos:
1. Lo decíamos hace ocho días en cuanto al beneficio de las vías que quiere construir el municipio, que le salen gratis a un proyecto de esta dimensión, pues la propuesta del alcalde Armitage, es que la paguen todos los caleños, con dineros de empréstito.
2. En cuanto a la definición de la plusvalía que no está pagada pero quedó reglamentada y mal liquidada….
3. Y en cuanto a las áreas públicas que hay que desafectar y compensar. Debe evaluarse esa compensación en las Tres Cruces que indudablemente eso no le conviene a la ciudad, los valores de compensación son irrisorios, no los que determina la ley de reforma urbana y de ordenamiento territorial.
4. Y por supuesto, Planeación Municipal de conformidad a la jurisprudencia, ha instituido que las áreas públicas cedidas, vías o zonas verdes, aunque no hayan sido entregadas y recibidas por el Municipio, deben ser desafectadas y compensadas vía Concejo Municipal, por tener la competencia territorial constitucional.
*Esta investigación fue realizada con la información obtenida en el programa COMO ESTÁ CALI, que dirige el periodista Luis Alfonso Salazar en la Red Sonora 1.500 am