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Por Ramiro Varela Marmolejo
Ingeniero Civil de Univalle, MBA U. V., Director de Caliescribe, constructor, Ex -Congresista y Ex Concejal de Cali.
Esta semana a la comisión de plan y tierras del Concejo municipal, convocó a la participación ciudadana para escuchar los pro y los contra del proyecto de acuerdo número 006 de 2020, que busca declarar de utilidad pública unos lotes de importancia de ciudad, presentado por el alcalde Jorge Iván Ospina y dar facultades para enajenar esos predios por interés general a favor del municipio de Santiago de Cali. Allí se presentó la propuesta de volver a los programas de LOTES CON SERVICIOS POR AUTOURBANIZACION Y AUTOCONSTRUCCION , que permita arrancar inmediatamente con un plan de 5.000 viviendas unifamiliares, cuya experiencia institucional es grande en la ciudad, barrios construidos , bajo este modelo.
En 1990 y ante la necesidad de VIS, carencia de vivienda para personas destechadas, sin empleo y sin cuota inicial, se amplió el modelo con ahorro programado, aporte de mano de obra, materiales y equipos aportados por la comunidad y la empresa de servicios públicos Emcali. Lo hermoso de barrios barrios construidos por autogestión, fue que se inició desde "hacer" el lote, rellenar predios técnicamente con escombros de construcción y así, se aportaron a los programas de vivienda. Y así se entregaron 5 programas , hoy 5 barrios , donde cada propietario con subsidio de materiales y esfuerzo propio, fue construyendo su vivienda. Muchos testimonios como ( https://caliescribe.com/es/04042020-0100/reporte-urbano/18834-reporte-u… ).
La sesión pública del concejo municipal
Estuvo acompañada de gabinete de la alcaldía, el jefe jurídico María del Pilar Cano, el director de Planeación, Roy Alejandro Barreras, el secretario de Hacienda Fulvio Leonardo Soto y otros voceros de la administración municipal. Por considerar de interés público, me permito presentar la intervención que como ciudadano hice en la citada comisión.
El derecho urbano no es comunismo, ni socialismo…es JUSTICIA SOCIAL
Los predios extintos o en extinción de dominio, el antiguo club San Fernando, el lote al frente de Cosmocentro y lotes contiguos al parque de la salud – Pance, no solamente pueden ser objeto de la declaratoria de utilidad pública, sino que es conveniente, que el municipio proceda con la enajenación voluntaria y/o expropiación por la vía administrativa de conformidad a las normas legales. Esto indudablemente para un caleño conocedor de la temática municipal es de alta conveniencia para la ciudad, de urgencia, teniendo en cuenta que el municipio de Cali requiere de esos vacios urbanos para su desarrollo ambiental, equipamiento urbano e interés general.
Quien habla fue el primer instrumentador de la ley de reforma urbana de Cali, ley 9ª de 1989, donde se declararon muchos vacios urbanos de utilidad publica, y de construccion y/o urbanización voluntaria , como gerente del instituto municipal de reforma urbana y de vivienda en Cali - Invicali en 1990, miembro de la comisión de conciliación y como congresista que aprobó la ley de ordenamiento territorial No. 388 de 1997.
Caso concreto, lotes de importancia de ciudad, a utilidad publica
El municipio quiere adquirir los 22.591 mts2 del antiguo club san Fernando que pueden estar alrededor de $30.000 millones, por un valor de $1.328.000 el mt2 neto. Asimismo está interesado en el lote frente a Cosmocentro, que son tres inmuebles prediales, de un área bruta de 126.000 mts2, y neta 80.000 mts2 y que tiene un valor cercano a los $120.000 millones. Estos predios con titularidad del estado, por extinción de dominio y administrado por la SAE ( Min Hacienda )
Asimismo 4 predios en Pance que suman 713.000 mts2 (71 hectáreas), que constituirían el ” Gran parque distrital de Santiago de Cali “, cuyos actuales propietarios son los hermanos Maristas, la Alianza Fiduciaria administrando un patrimonio autónomo, la familia Ulloa Velasco y los herederos de Guillermo Zea Herrera.
El caso jurídico: La prevalencia del interés general
El proyecto de acuerdo está enmarcado en la función social de la propiedad, que define la constitución política de Colombia de 1991, en su artículo 58, modificado en el artículo 1 del acto legislativo número 1 de 1999, que establece: “se garantiza la propiedad privada y los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflictos los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal le es inherente una función ecológica”.
Este indudablemente es el eje para que el municipio intervenga el territorio a través de la planeación y la actuación urbanística en defensa del interés general, a lo cual los intereses individuales deben ceder.
Por supuesto que hay prevalencia del interés general, en las figura de expropiación, definida como la privación de la titularidad del derecho de propiedad con el cumplimento del requisito que debe existir motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador. El artículo 313 de la carta política, establece que les corresponde a los concejos entre otros asuntos, 6. Determinar la estructura de la administración municipal y las funciones de sus dependencias. 7. Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites que fije la ley
La ley 9 de 1989 y la ley 388 de 1997
Adquisición o expropiación. El artículo 9 de la ley de reforma urbana, fue modificado por el artículo 59 de la ley 388 de 1997 y dice… “Será susceptible de adquisición o expropiación tanto el pleno derecho de dominio y sus elementos constitutivos como los demás derechos civiles”
La utilidad pública. Artículo 10º.- Sustituido por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997. Modificado Artículo 58 Ley 388 de 1997 : Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles urbanos y suburbanos para destinarlos a los siguientes fines:
- a) Ejecución de planes de desarrollo y planes de desarrollo simplificado… d) Constitución de zonas de reserva para el desarrollo y crecimiento futuro de las ciudades; e) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y de los recursos hídricos; j) Ejecución de obras públicas; k) Provisión de espacios públicos urbanos; n) Ejecución de proyectos de urbanización o de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de desarrollo y planes de desarrollo simplificados.
Enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles urbanos o suburbanos Artículo 11º.- Sustituido Artículo 59 Ley 388 de 1997: La Nación, las entidades territoriales…podrán adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles urbanos o suburbanos para desarrollar las actividades previstas en el artículo 10 de la presente Ley…
Si no hay plan, certificación de política de uso del suelo. Artículo 12º- Sustituido Artículo 60 Ley 388 de 1997: En aquellos lugares donde no exista un Plan de Desarrollo o Plan de Desarrollo Simplificado, corresponderá al alcalde o al Intendente de San Andrés y Providencia certificar que la adquisición o expropiación se encuentra de conformidad con las políticas de uso del suelo del municipio, previo concepto de la oficina de planeación departamental o intendencial.
La expropiación, es al valor comercial
Enajenación voluntaria. Etapa de negociación entre las partes la administración y los propietarios–.La administración ofrece al propietario un precio base; esta etapa se conoce como oferta de compra, mientras que el acercamiento y la negociación entre las partes se conoce como etapa de enajenación voluntaria, en el caso de la expropiación judicial, y negociación directa, en la expropiación por vía administrativa. De resultar un acuerdo entre las partes se procede al traspaso del bien a la administración y al pago de la indemnización al propietario. Cuando la negociación no resulta exitosa, se inicia el procedimiento expropiatorio propiamente dicho
Expropiación por vía judicial 1º. Oferta de compra: La administración profiere el acto administrativo que contiene la oferta de compra y lo notifica al propietario. Contiene: Identificación del predio y el precio base. 2º. Enajenación voluntaria. En esta etapa las partes negocian el precio del bien. Es posible modificar el precio base de la oferta. Si hay acuerdo se firma promesa o escritura de compraventa, Si no hay acuerdo se inicia el procedimiento expropiatorio propiamente dicho La administración expide la resolución de expropiación. El representante legal de la entidad expropiante, mediante abogado, presenta demanda de expropiación en los dos meses siguientes a la fecha en que quede en firme la resolución que ordena la expropiación (Arts. 25 y 451, Código de Procedimiento Civil). En la demanda, la entidad expropiante puede solicitar la entrega anticipada del bien, siempre y cuando consigne a órdenes del juzgado el 50% del avalúo practicado en la enajenación voluntaria (Num.3, Art. 62, Ley 388/1997). Durante el proceso judicial, el juez acudirá al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o a peritos privados para que estimen el valor tanto de la cosa expropiada como, separadamente, el de los daños que deban ser indemnizados a los afectados (In. 1, Art. 456, Código de Procedimiento Civil). De este precio se descontará el valor de la plusvalía generada por el anuncio del proyecto que originó el proceso expropiatorio. Vencido el término del traslado de la demanda, el juez procede a dictar sentencia. La entidad expropiante realiza consignación del valor del avalúo. El propietario efectúa traspaso del bien a la entidad expropiante. La entrega de la indemnización a los interesados se hace una vez se registre la sentencia y el acta de diligencia de entrega de los bienes. La ley exige los motivos de utilidad pública,
Seis años de vigencia para la afectación. Artículo 378 de la ley de reforma urbana, actualmente vigente: Toda afectación por causa de una obra pública tendrá una duración de tres (3) años renovables, hasta una máximo de seis (6) y deberá notificarse personalmente al propietario e inscribirse en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia. La afectación quedará sin efecto, de pleno derecho, si el inmueble no fuere adquirido por la entidad pública que haya impuesto la afectación o en cuyo favor fue impuesta, durante su vigencia.
En el caso de las vías públicas, las afectaciones podrán tener una duración máxima de nueve (9) años.
Bienes públicos como los de la SAE, pueden ser declarados de utilidad pública. La ley 1708 del 2014, en su artículo 93 es muy clara que los bienes públicos pueden ser declarados de utilidad pública, lo que fue ratificado en la ley 1849 del 2007 , art. 21. La corte constitucional en su sentencia 227 del año 2011, estableció todo el marco jurídico sobre la declaratoria de utilidad pública y la expropiación por la vía administrativa.
Reiteró la jurisprudencia en cuanto a la propiedad, donde se limitó en buena medida los atributos exorbitantes de los propietarios, la importancia de la función social de la propiedad, la función ecológica, todo en el campo del estado social e derecho, que hace posible el cumplimiento de las intervenciones estatales, encaminadas al mejoramiento de las municipalidades y a la solución de los conflictos sociales.
Precisa que la expropiación es un poder de la administración de hacer cesar la propiedad.
Determinó que la expropiación es un medio que dispone el estado para incorporar al dominio público los bienes de particulares y aunque no habla de bienes estatales, el legislador precisó en el 2014 y reiteró en el 2017, que los bienes públicos, sin son susceptibles de ser declarados de utilidad pública (Ley 1708 del 2014 y ley 1849 del 2007.
Propuesta de canje ( Nación – Municipio ) y el gran proyecto para Cali
Permuta de tierras, Municipio con lote para parque tecnológico y nación, para programas de lotes con servicios en Ciudad Navarro y Sacudetes / comuna
El municipio de Cali tiene 2.218.000 mts2 en los llamados Ejidos de Meléndez sur – Navarro, fue aprobada en la sentencia 099 de acción popular 2009-0248 – juzgado 2 de descongestión administrativa, abogada Marta Cecilia Osorio Casallini, según providencia del 20 de agosto del año 2015. Parcialmente el gobierno municipal, puede ofrecerle al gobierno nacional tierra que necesite la nación para desarrollar programas de vivienda de interés prioritario, de interés social, y 5 Sacudetes ( Centros integrados, deporte, tecnología emprendimiento, salud y cultura ), para las comunas 13, 14, 15, 16, y 21 , para los proyectos de economía naranja que proyecta el gobierno.
El gobierno municipal puede tener la titularidad del área del antiguo club San Fernando., y el de Cosmocentro, en canje con parte de su predio en Navarro, que en la 1ª administración Ospina , lo llamó CIUDAD NAVARRO, que hoy no tiene dificultades ambientales, por la tecnología, si requiere proyectos con mucha zona verde ( parque ) . El Municipio podrá entregar 500 mil m2, área suficiente para desarrollar la nación 3.000 viviendas en solución de lotes con servicios, como se ha construido más del 50% del Municipio de Cali, programas que ya no se hacen en Colombia y que sirven para estratos 0 y 1 y que sería una oferta para el estallido social, más los 5 Sacúdetes. El alcalde Ospina tiene la oportunidad, de un GANA - GANA.
Participación ciudadana en el estudio de utilidad pública del Concejo
