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Por Ramiro Varela Marmolejo
Ingeniero Civil de Univalle, MBA U. V., Director de Caliescribe, constructor, Ex -Congresista y Ex Concejal de Cali.
Para dialogar sobre la crisis económica, fiscal , ambiental, social y moral de Cali, invitamos a la gerente de Camacol – Valle, Alexandra Sofía Cañas, quien impactó por conocimiento y experiencia. Nos acompañan los columnistas, el Economista Guillermo Ulloa, la Lic. Yolanda Varela de Calderón, el comunicador y escritor Alex Sterling y modera el ing. Ramiro Varela M.
La crisis de la construcción en el último año
Lo primero la palabra crisis como tal me resulta difícil, porque a pesar que los indicadores han sido negativos, la actividad sigue vendiendo lo que tradicionalmente hace unos años atrás tienen los subsidios comercializados en materia de vivienda. Por supuesto, ha habido un ajuste supremamente importante en esta actividad, pero nuestras constructoras siguen activas, se sigue comercializando la vivienda, los hogares siguen demandando la vivienda, así que esto es una anotación que quisiera dejar en esta mesa, ,,,,,,,,efectivamente estamos comercializando vivienda, no a los niveles que veníamos comercializando el año pasado, ni el anterior, pero se sigue vendiendo la vivienda porque siempre hay compradores.
¿Cuál es la situación hoy de “Mi Casa Ya” en el Valle del Cauca y en Cali?
El programa “Mi Casa Ya” nace como un incentivo para dinamizar la economía del país hace muchos años, en los momentos en los cuales la economía venía a la baja, y como un apoyo a los hogares. Era un subsidio para incentivar la compra de la vivienda de los hogares. El departamento del Valle tiene una característica distinta a otras regiones, donde nuestras familias debían devengar 4 salarios mínimos y al momento en que sale el programa “Mi Casa Ya”, en ese momento nosotros supimos que efectivamente, con el apoyo tanto a la cuota inicial, como el apoyo a los subsidios a la tasa de interés por 7 años, que era de cinco o cuatro puntos , pues se nos iban a disparar las ventas de la vivienda, porque era lo que todos los estudios de Camacol se estaban reflejando. Entonces, lo que hizo el programa “Mi Casa Ya” fue generar más demanda de vivienda, porque si un hogar anteriormente iba a pagar un millón de pesos de cuota inicial, pues se iba a quedar pagando 700 o 600 mil pesos, y eso hizo que muchos hogares se animaran a comprar vivienda tanto por la tasa de interés, pero también por el apoyo entre 20 y 30 millones de pesos a la cuota inicial. Eso generó una mayor demanda en el Valle, nos generó una revolución gigantesca. Nosotros normalmente comercializamos 20 mil unidades de vivienda, 15 mil unidades de vivienda, y pasamos a comercializar 37 mil unidades de vivienda. El crecimiento fue exponencial.
¿Se están preparando ustedes para colaborar y apoyar a la administración municipal en el POT?
Sí, y ojalá no solamente sea Camacol en esta discusión que debe ser ciudadana. Nosotros somos uno de los actores, pero este es un tema que a veces es complejo para que entienda la ciudadana. Cuando voy a las distintas charlas siempre les digo, porque no hacen foro, ¿qué le aporta un ciudadano al POT?, y no es otra cosa que los ciudadanos sean felices a mejorar la calidad de vida, para eso se hace un plan de ordenamiento y tiene componentes económicos, porque si usted no genera empleo en una ciudad, pues va a tener todos los problemas que eso conlleva, componentes ambientales, los que son los nuestros en materia de vivienda, ya de normatividad, pero hay una serie de componentes donde ojalá esta discusión se dé de una manera oportuna entre todos los sectores que estamos involucrados, desde el ciudadano del común hasta los gobiernos. Efectivamente, viene un POT producto del ordenamiento territorial del 2014 que me tocó, que dejó más de 130 estudios pendientes por hacer.
El 80% de esos estudios correspondían a componentes ambientales, donde no se hizo un proceso de concertación con la empresa de servicios públicos de la ciudad, donde a pesar que en distintos momentos se manifestó que no teníamos el plan maestro de servicios públicos, de movilidad, no teníamos documentado todos los estudios ambientales, así se adoptó. Lo que nosotros esperamos es que ojalá las cosas ahora se hagan algo al revés, es que no es un POT por hacer un POT, es un POT con los instrumentos de planificación, no solamente urbanísticos, sino de desarrollo económico que permitan hacerle una apuesta a la ciudad para que nuestros caleños tengan empleo y mejoren su calidad de vida.
Vivienda VIS en el centro de Cali, ¿puede ver espacio para vivienda VIS masivas?
Hace ya 10 años constituimos una figura que se llama la Alianza para la Renovación Urbana de Paz, ¿Cómo tenemos densificación en nuestra ciudad?, Cómo renovamos zonas que están deterioradas para que efectivamente cumplan la misión con las que originalmente nacieron, quieran ser los centros productivos, los centros de desarrollo de una ciudad. Lo que hemos encontrado es que eso no pasa de ser simplemente buenas intenciones, que se tienen que acompañar con plata, entonces la renovación urbana no puede venir exclusivamente del sector privado, tiene que venir con el acompañamiento del sector público.
¿Por qué funciona la renovación urbana en Barcelona? Pues porque Barcelona le mete toda la plata del mundo al tema de renovación urbana, y ahí hay una dualidad que cuando usted define zona de renovación, usted le tiene que poner como cualquier plan de negocio, se le tiene que poner cifra, si anteriormente en esa zona tenía una red de este tamaño, ahora necesita qué diámetro obtuvo, las vías cómo se deben ampliar, cuál es la infraestructura para los temas de espacio público, eso es una inversión que debe hacer el municipio.
Lo que tradicionalmente ha ocurrido, desafortunadamente en nuestros POT, es que se contempla en tema urbano, pero es que el tema urbano es un componente técnico, a eso se le tiene que echar números y cuando se define una renovación, tiene que decir, vea, a mí me cuesta comprar predios, $100 mil millones, a mí me cuesta entonces ampliar la infraestructura de la red de matrices que antes atendía a dos casas, ahora va a atender a dos mil personas, me va a costar entonces otros $100 mil millones y esos son unos rubros que usted tiene que empezar a contabilizar para hacer renovación urbana.
Por supuesto que todos queremos hacer redensificación y renovación, pero si los números no acompasan esta inversión de propuesta de ciudad, es muy difícil que, desde el sector privado exclusivamente, lideremos un proceso que debe ser entre el sector público y privado para el desarrollo futuro de la ciudad.
Hablamos de que es una ciudad en crisis...les afecta directamente la no definición de políticas públicas que no tienen coherencia con el bienestar de los ciudadanos, vías, alcantarillado, acueductos y un sinnúmero de factores ....hay insatisfacción.
Cuando estamos hablando de hacer un POT, desafortunadamente nuestro POT del 2014 dejó un instrumento de planificación tan importante para hacer, que hoy en día no se han hecho. Estamos hablando que ya vamos a entrar a uno nuevo, a una modificación del POT y ni siquiera los tenemos listos. Y uno de esos, el Concejo adoptó el PIMU (Plan Integral de Movilidad Urbana). Este tiene mucho que ver con política, con este tema general, queremos lo que quisiera saber realmente como ciudadanos, oiga, para el tema de movilidad actual, ¿dónde tenemos los puentes que hacerlos? ¿Dónde vamos a tener que hacer los hundimientos? ¿Cuáles son las vías que tenemos que ampliar?
Pero no solamente en una visión cortoplacista, que es lo que nos ha matado en la planificación urbana, y es pensar en corto plazo, necesitamos revisar hacia dónde, ¿quién es el gran jalónador del desarrollo?, pues la vivienda, cuando nosotros nos vamos a Jamundí, Puerto Tejada, pues la gente trabaja en Cali, pero vive en Puerto Tejada, y la movilidad va a ser el mismo problema, si Cali cierra las puertas para el desarrollo urbano, porque los demás municipios dicen, a mí me interesa la vivienda, véngase para acá. Y como no tenemos una planificación ni en áreas metropolitanas, no tenemos una planificación que nos permita vislumbrar ese desarrollo en materia de movilidad, de vías, poder cuantificar eso cuánto vale. Siempre la gran crítica que le hacemos a las administraciones, ¿eso cuánto vale? es una pregunta sencilla que hace cualquiera, ¿de dónde van a salir los recursos? Los temas de planificación, de acompañamiento de la inversión, y todo el tema de prospectiva futura de una ciudad, es el gran debe que tiene una ciudad.
Los candidatos no están conectados con una planificación de la ciudad a mediano y largo plazo. Qué bueno que el alcalde que dirija la ciudad en octubre tenga en ustedes no solamente un gremio para buscar acercamientos, sino que tenga un gremio que se convierta en el gran planificador de la ciudad.
Efectivamente, desde el gremio, nuestra petición es esta. Nos hemos reunido con los distintos candidatos a la alcaldía de Cali, y ¿qué les hemos pedido? La oficina de Planeación de toda la ciudad tiene un grave problema de funcionamiento, porque se lo come el día a día. Entonces, al pobre director de Planeación le llega el derecho de petición, lo que tiene que contestar, pero además lo llaman al Concejo y pueda que lo tengan allá sentado una semana en el cabildo. Nuestras oficinas de Planeación, teniendo gente muy buena técnicamente, tienen la imposibilidad de pensar, porque el día a día se les come en esa petición.
Como gremio, ¿qué estamos proponiendo a los distintos candidatos? por primera vez, crear el Centro de Inteligencia Territorial, ¿Y qué es el Centro de Inteligencia Territorial? No es otra cosa que una unión entre el sector público, entre el sector privado, y entre la academia, donde haya un grupo de personas que pueda hacer los estudios y que no le esté llegando el derecho de petición. Las personas que son las que más saben de planificación en esta ciudad, pues lo que tienen que hacer es pensar. Hacer los estudios y con los estudios documenten cómo esta ciudad se debe mover en los próximos cincuenta años, o como Barranquilla, que ya habla de Barranquilla 100 años y aquí estamos todavía pedaleando con 12 años.
Entonces, es que sacar esa planificación de prospectiva de región y de ciudad de las oficinas de Planeación, que tengan el tiempo suficiente para apuntar y hacer los estudios, y que esos instrumentos sirvan para las oficinas de planeación en las decisiones que tomen sobre el reglamento territorial.
Camacol y las necesidades en servicios públicos
La ley 142, que fue la ley de servicios públicos permitió que no solamente las empresas de servicios públicos tradicionales puedan ofrecer los servicios públicos y lo que ocurrió, lo vemos hoy en el ordenamiento territorial es que cuando en el año 2000 se toma la decisión de 1.600 hectáreas de suelo de expansión, no se acompaña ese presupuesto que estamos hablando en materia de servicios públicos. La ciudad queda prácticamente congelada casi doce años para no poder desarrollar ese suelo de expansión, pero en cambio otros operadores como Acuavalle, Oris, en las distintas ciudades, pues dijeron, venga, yo sí tengo capacidad, vengase para Jamundí, que a mí se me interesa darle aquí los servicios públicos, si Emcali no se lo da en Cali, a mí sí me interesa. Aquaoccidente dijo lo mismo, y mientras haya demanda, esta es una actividad que obedece a la oferta y la demanda, y mientras haya demanda, y que la gente decide que se va a trasladar a otras ciudades, pues se da, así usted cierra las fronteras de su ciudad, usted ya no se puede mirar como yo digo siempre, como el ombliguito del mundo. Entonces, efectivamente, el área de expansión duró congelada casi 12 años, en el año 2008, los desarrolladores en ese desespero de 8 años sin poder desarrollar el área de expansión, crearon unos fidecomisos con algo que no es normal, y no es normal porque la infraestructura de las redes matrices de servicios públicos no le corresponden a los privados, porque quién hace uso de esas redes y quién cobra tarifas, es el constructor, es la empresa de servicios públicos. Y ante ese desespero, los mismos constructores decidieron entre hacer las redes matrices de la infraestructura de servicios públicos y entregarle el título gratuito a la ciudad, ahí sale todas esas redes matrices, eso lo corrigió hace quizás tres o cuatro años una nueva norma que le dice al público “no señores, es que ustedes van a cobrar servicios públicos futuros por esa cantidad de personas que van a vivir ahí”. Usted le tiene que asegurar a ese privado que de alguna manera le va a devolver el recurso de toda esa infraestructura matricial. Entonces, lo que fue ocurriendo es que esa infraestructura lo desarrollaron los privados, se la entregaban a Emcali en el área de expansión a título gratuito, hoy en día Emcali cobra los servicios públicos, por una infraestructura que realizó el privado y que por supuesto pues hoy en día con los altos costos del suelo, ya es prácticamente imposible que esa figura se pueda dar de esta manera en el país. Por supuesto, área de expansión si nadie quiere “a ver, muéstreme toda la plata para hacer renovación. Si yo hago expansión, entonces, dígame si tiene los 400 o 500 mil millones para hacer renovación que es lo que se requiere en la ciudad”. Eso tiene que ser un tema entre la nación y expansión y nuestra ciudad desafortunadamente los ejercicios financieros no se hicieron.
¿Se podría firmar un pacto con los candidatos, Transparencia y Planeación?
La planificación tenemos que mirarla distinto, he conocido muchos modelos en el mundo, porque es que lo primerito que tenemos que hacer es que nuestros directores de Planeación recorran el mundo, porque cuando usted va y recorre distintos modelos de Planeación en el mundo, usted entiende cómo funciona cuáles son los malos, regulares o buenos y a veces en el mundo encontramos directores de planeaciones pues que no han salido ni siquiera del país y ahí sí tenemos un problema complicado.
La idea es que esa esa planificación de largo plazo pueda salir pueda tener el costeo necesario sobre los instrumentos de planificación y los instrumentos financieros del desarrollo urbano que permitan tener ese cierre financiero de ciudad, es que la gente no entiende que la ciudad es como un plan de negocio, si usted no tiene el costeo difícilmente ese modelo de ciudad que usted quiere, se va a poder dar. Ojalá podamos unirnos en este emprendimiento de crear ese gran Centro de inteligencia territorial que permita hacer nuestra planificación y que no importa el alcalde que tenga, porque es que el gran problema nuestro es que nuestras planificaciones terminan siendo segmentadas a los cuatro años. Aquí si tenemos un ente de pensamiento mucho más grande que pueda hacer todo ese tipo de estudios y usted sabe que contra hechos y datos y ciclas no hay nadie que pueda decir “que podamos hacer esa red de territorio a futuro que todos soñamos en Cali.
Proyecto de ciudad…
Yo creo que aquí tenemos una política en Camacol y es que, la crítica no construye, una crítica constructiva puede ser, pero eso tiene que ir acompañado de otra serie de factores. Por fortuna, yo creo que los candidatos que hasta el momento hemos tenido aquí en Camacol, han aceptado de muy buena manera el Centro de inteligencia territorial, conocen la falencia que tiene la región, ya no solamente Cali, sino como una región en materia de planificación urbana y creemos que vamos a tener un buen proyecto de ciudad región como todos lo estamos esperando.
POT a futuro, teniendo en cuenta las necesidades de la ciudad
No hay un constructor grande que construya en zonas que no están permitidas, eso lo hace la construcción informal, las invasiones si llegan a donde le dejen el huequito, ahí llegan, pero empresas de 40 a 50 años hacen sus desarrollos donde el POT le permite. En ese sentido sí creo que ahí lo importante es tener los estudios soportes, porque si usted va a un desarrollador le dice “vean esta zona no se puede construir porque tiene humedales, por los temas de movilidad” entonces, quién se va a ir a construir ahí. El problema ha sido que esos estudios nunca se han desarrollado y se toman decisiones más en materia de arquitectura y no sobre el sustento. Yo creo que estamos alineados en ese sentido y es que esta ciudad se merece una planificación futura sobre estudios que permitan tomar las decisiones, pero que además en una figura maravillosa que se llama el reparto equitativo de cargas y beneficios, nuestros ciudadanos, a Cali le faltan 3300 hectáreas para poder acomodar la gente. Gracias a Dios no hemos tenido terremotos y no se han venido las montañas encima de los hogares que hay que reubicar. Pero a Cali le faltan 3300 hectáreas, nunca las va a tener. Hay que trabajar con el municipio del área de influencia de manera mancomunada a través de todos los instrumentos de planificación. Con los estudios de soporte, que es lo que yo siempre digo “muéstreme el estudio de soporte” si usted me muestra el estudio de soporte y el señor ahí no fue a hacer ninguna construcción de 40 o 50 años y si a usted le queda un espacio libre dele uso, porque lo que ocurre es que usted no le da uso, ni lo cuida, la administración si lo va a usar.
Yo creo que finalmente todos estamos aquí y las generaciones futuras estarán aquí es para tomar decisiones correctas en materia de ordenamiento territorial. La gente no dimensiona ese instrumento lo importante que es para una ciudad. Esperemos que nos llegue un alcalde con un equipo ponderado, para poder trabajar ese tema tan importante para todos.
