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Este artículo desarrolla en detalle lo propuesto en Caliescribe (Renovación del Centro de Cali, Enero 13 de 2017) que planteaba un programa de renovación urbana del centro de Cali, no solo a través de medidas tradicionales como: crear impuestos selectivos a lotes y edificios subutilizados, peajes para limitar el acceso de vehículos al centro y reinstalar las empresas del Estado en el centro, sino también mediante un mecanismo novedoso basado en la constitución de empresas gestoras posiblemente de tipo APP entre los actores del desarrollo urbano, por sectores geográficos predeterminados, complementado con mecanismos de transferencia de los lotes ya urbanizados y de las utilidades obtenidas de la plusvalía generada por la renovación.
Julián Velasco Arboleda
Arquitecto de la Universidad Javeriana de Bogotá, Master en Economía de la Universidad de los Andes, Master in Public Administration (MPA) Harvard University, Master in Economics y PhD (cand) in Economics Harvard University..
Cada proyecto de renovación sería ejecutado por una Empresa Operativa de Renovación (EOR) cuyos socios serían: Municipio, propietarios de lotes y edificios, urbanizadores, instituciones financiadoras y proveedores de bienes y servicios, entre otros. Su objeto sería la producción de suelo urbanizable donde el suelo esté subutilizado.
Este objetivo requeriría que la EMRU, como promotor de la renovación urbana del centro, definiera inicialmente las zonas donde se ésta se efectuaría, en función de la subutilización del suelo y la disponibilidad de infraestructura. Por otra parte, la EMRU con la colaboración de entidades que agrupan urbanizadores, constructores, proveedores de materiales y de servicios, definiría los posibles agentes participantes en cada EOR, sus roles, aportes y responsabilidades,
Una vez conformadas las EOR, la EMRU y los agentes participantes, efectuarían la selección de las posibles alternativas de ejecución en tiempos, costos y planes de acción para cada EOR, buscando alcanzar compromisos con relación a cronogramas y transferencias económicas. Cada alternativa incluiría zonas de renovación, cesiones, espacios públicos y red vial, y definiría claramente las etapas de ejecución de la respectiva zona. La selección entre alternativas se efectuaría mediante evaluaciones urbanísticas, económicas, financieras y legales.
El capital de cada EOR estaría constituido por: a) la gestión y el financiamiento parcial aportados por el Municipio; b) los bienes raíces aportados por sus propietarios avaluadas por su valor comercial actual; c) los insumos requeridos, contribuidos por los proveedores de bienes y servicios. Una vez constituida, cada EOR contrataría su gerente, independiente del Municipio y de los socios.
Al inicio del proceso de producción de nuevo suelo urbanizable se definiría entre los participantes de cada EOR, cuales propietarios de la tierra podrían y querrían recibir certificados de participación por el valor comercial de los lotes transferidos a las nuevas empresas o preferirían recibir certificados aplicables a la adquisición de terrenos de propiedad municipal. Si fuere imposible acordar con los propietarios la transferencia de la tierra a las EOR, se apelaría a la expropiación, acción extrema que se debe evitar en lo posible.
Cuando se haya realizada la producción de suelo urbanizable, este sería vendido o transferido a los precios comerciales posteriores al proceso de renovación, teniendo en cuenta la plusvalía generada, exigiendo a quienes adquieran los lotes ya urbanizados, que los construyan a corto plazo. La propiedad de los lotes urbanizados sería trasferida a los socios de cada EOR en proporción a su aporte inicial.
Al terminar la transferencia de los lotes ya urbanizados, se liquidaría cada EOR y se revisaría el POT para incorporar las modificaciones al ordenamiento territorial, teniendo en cuenta sus efectos no solo en el Centro sino en toda la ciudad.
