Los Colombianos aún no entienden el alcance de la Ley de Suelo Urbanizable sancionada por el Presidente Juan Manuel Santos la semana pasada, por eso Caliescribe.com le presentara a los caleños un análisis de la proyección del desarrollo urbano que tendrán las ciudades Colombianas, bajo este nuevo impulso económico y social que le ha dado el Gobierno Nacional.
La ejecución exitosa de este programa depende del mismo Presidente santos, quien debe evitar que las fuerzas del mercado se impongan sobre las necesidades de los más pobres; es decir, que la política económica se imponga sobre la política Social.
El punto trascendental se encuentra en la nueva definición que se le da a la solución de vivienda y es precisamente para la adquisición de lotes destinados a la autoconstrucción de programas de vivienda de interés social VIS y prioritaria VIP, es allí donde el gobierno debe focalizar su acción que le permita demostrar un programa masivo desde el punto de vista del número de Colombianos beneficiados con su techo.
Igualmente, con fuerza legal se determinó que la compra de lotes para construcción de “desarrollo progresivo” de vivienda será parte de la solución.
Es decir, ahora, una persona podrá comprar un lote, pensando en construirlo después; para todos ellos el Subsidio Familiar para VIS es aplicable, lo que antes no se podía hacer por un concepto neoliberal de las fuerzas de mercado, llámese banca hipotecaria, CAMACOL, ANIF, etc. en los gobiernos de Samper, Pastrana y Uribe.
Igualmente se debe resaltar la decisión de tener la posibilidad de contratos de leasing habitacional para adquisición de VIS y contratos de arrendamiento con opción de compra de VIS y VIP a favor del arrendatario. Y el gran vuelco en la nueva política de vivienda es haber eliminado el requisito del ahorro programado, una de las talanqueras más grandes que tenían los pobres de Colombia para adquirir vivienda.
La ley de suelo urbanizable, sus características
Se impulsará la locomotora de la vivienda bajo la estructura de la oferta y la demanda, es decir que en adelante la política de vivienda del Gobierno Santos es por primera vez estructurada bajo lo económico en un mismo nivel de lo social y por ello es coherente con el Plan de Desarrollo 2010 – 2014 “Prosperidad para todos”. Y precisamente toca la raíz del problema y es la materia prima de la vivienda, que no es otra que la tierra y para ello su objetivo principal es superar la escasez y lentitud con la que el suelo urbanizable no urbanizado ni parcelado, se transforma en suelo edificable y en consecuencia desatrasar el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda.
Los Municipios participaran en la definición de los usos del suelo en todo el proceso de los macroproyectos y es allí donde se corrige la anterior normatividad de tal manera que las administraciones municipales estarán conjugando un mismo idioma en la definición de los macroproyectos de vivienda e interés social y en sus operaciones urbanas. Para esto se somete en cintura los Concejos Municipales quienes tan solo tienen 30 días hábiles para definir la aprobación del uso del suelo o de lo contrario se adoptara por decreto.
Los predios donde se ubiquen los macroproyectos se declararan de utilidad pública e interés social y es allí donde se retoman los grandes instrumentos jurídicos que otorgó la ley de reforma urbana de 1989 y que derogó desafortunadamente la ley de ordenamiento territorial de 1997. Y allí podrá contar el estado con la herramienta de la enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial.
Importante el incentivo fiscal para desarrollar programas VIS genera la nueva ley, para que haya extensiones en delineación urbana y estampillas que recaigan sobre la venta de VIP. De recursos será FONVIVIENDA la encargada de financiar los macroproyectos por parte de la Nación y podrá girar anticipadamente a los patrimonios autónomos, las sumas de dinero que corresponda a los subsidios familiares de vivienda, que se asignaran por dicho fondo a hogares beneficiarios en el macroproyecto. FONVIVIENDA podrá contratar gerencias integrales para la ejecución de planes de vivienda, estructuración de proyectos, compra de lotes, adquisición de materiales.
El antecedente de vivienda por autoconstrucción en Cali
Casi todo Cali se ha construido en programas formales ó informales de desarrollo progresivo de vivienda. Comunas completas como la 1, la 3, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 y 22, solamente fue a partir de la aparición del UPAC en 1970 que los constructores encontraron en el negocio de la construcción, la posibilidad de hacer todo el proceso de vivienda. Es decir el actual modelo se fundamenta en el riesgo y/o la ganancia desde la compra del lote hasta la entrega final de la vivienda, cobrando y ganando por cada paso en el proceso. La gran mayoría de nuestros barrios fueron construidos formal ó informalmente para que cada persona pudiera hacer su casa en la medida de las posibilidades y esta es la manera de que los sectores populares y la clase media puedan acceder a una vivienda buena y económica. La razón es la eliminación de tanto intermediario en los procesos de construcción de vivienda.
En los últimos 30 años son numerosos los programas de lotes con servicios que se han hecho en la ciudad para ofertar vivienda, el Ingenio I, II y III es un buen ejemplo, Ciudad Jardín en sus diferentes etapas es otro buen ejemplo, todo Pance, El Limonar, El Refugio, Calimio Desepaz, etc. Pero más atractivo para la comunidad pobre han sido los programas por autoconstrucción de vivienda mediante la autoconstrucción de lotes con servicios, son ellos: Urbanización la Nueva Base, Ciudadela Invicali, VISAA, Calimio Holguines, Mójica II, el Nuevo Vallado y el Nuevo Pondaje, en donde la comunidad accedió a su lote con mucho esfuerzo por el sistema de auto urbanización dirigida y con un precio de bajo costo y accequible a su capacidad de pago. Algunos de estos programas se realizaron con el concurso de la Fundación Holguines y de la Fundación Carvajal. Es por ello que no debe bajarse la guardia, para que esta normatividad de la ley no quede en letra muerta y puedan aplicarse centenares de miles de subsidios a la construcción de lotes urbanizados y al desarrollo progresivo de lotes para vivienda.
Caso Cali
Si nuestros próximos gobernantes de la ciudad entienden que su mayor patrimonio es el ejidal, encuentran no solamente la materia prima tierra sino el recurso para hacer realidad un volumen de programas de vivienda de interés social, que generen un nuevo elemento dinamizador de la economía de la ciudad y de esta manera se cumpla no solamente con el precepto constitucional y legal, sino con el espíritu cristiano de hacer justicia social a favor de los pobres, solo es tener voluntad política y un buen equipo jurídico y técnico que sea capaz de hacer realidad el legendario querer de la Colonia Española.
Derrotar la triste realidad de haber convertido a la Secretaria de Vivienda en una fuente de negocios particulares, como ha sido normal desde 1992 hasta la fecha, solo es revisar la cartera morosa de los programas de vivienda, en donde todos ellos fueron realizados con altas dosis de corrupción, que se convirtieron en programas exageradamente costosos para el comprador y por ello se niega a pagar. El caso de Potrero-grande es un ejemplo de un programa costoso lo mismo la Urbanización Santa Helena y Brisas de la Base es decir los últimos 3 programas grandes de la Administración Municipal de Cali.
Ojalá…
El Gobierno Nacional en cabeza del Presidente de la Republica y la Ministra de Vivienda no se dejen engañar de los econométristas, gremios que todo lo quieren para sus afiliados y los dueños de la banca hipotecaria, que trataran de impulsar medidas para dejar por fuera los programas que contiene esta ley que benefician a los sectores más desfavorecidos, en donde se les permita la autoconstrucción de su propia vivienda y los programas de desarrollo progresivo, que no son atractivos para los grandes inversionistas del país.
Las empresas de servicios públicos entiendan la obligatoriedad de construir las redes matrices y vuelvan esta alternativa, en un negocio económico social para sus empresas.
Los Alcaldes tengan la visión social de aplicar sus recursos en programas que eliminen costos de los intermediarios en el proceso de construcción de vivienda, llámese bancos, constructores, contratistas, cajas de compensación etc, y que los indispensables de ellos, aparezcan con una función social de aportar lo que la ley les ordena y no facturar exageradamente como se ha hecho con los programas de la Alcaldía de Cali con Potrerogrande, Hacienda Santa Helena, Brisas del Guabito, en donde ha primado el negocio particular de los gobernantes por encima de la función social de los programas.
La ley permitió cambiar el modelo de vivienda para los pobres, queda en manos del Presidente de la Republica, la Ministra de vivienda y los Alcaldes quienes aislando corrupción y reorientando el esquema, pueden hacer realidad en Colombia la vivienda de los pobres. Es emocionante observar que el marco legal esta dado para hacer ahora sí, una revolución social pacifica en nuestras ciudades en el tema de vivienda, lo que no pudieron hacer los gobiernos anteriores, que nos dejaron un déficit mayor que el encontrado. Nuestros gobernantes tienen la palabra.