Por Ramiro Varela Marmolejo
Ingeniero civil, magister en administración de empresas y ex constructor de vivienda VIS y no VIS
En el presente ensayo analizaremos si existen récords de ventas de vivienda ( y la social ) en Colombia, en Cali, sus precios y calidad.
Difícil entender dentro de una lógica económica y del desarrollo urbano que en el año de la pandemia 2020, los constructores privados en Cali han vendido el 34% más de viviendas que en el 2019, es decir lograron ventas por 23.214 viviendas nuevas y los hace la segunda región del país con mayores ventas según Camacol.
Los proyectos de vivienda de interés social según el mismo gremio de los constructores generó mayor dinámica en el 2020 con el 80% de lo vendido y el 20% restante de viviendas de rangos medios y altos.
Lo cierto es que en la pandemia en el trimestre marzo – mayo se perdieron 34.000 empleos, se bajó de 93.000 empleos a 59.000 empleos, pero en el trimestre septiembre – noviembre sin tantas restricciones se alcanzaron los 80.000 empleos, recuperando 21.000 empleos. Actualmente no se llega al nivel de empleo del inicio del 2020 que era de 93.000 empleos, se tienen 90.000. Y la dinámica en ventas se mantiene en el primer trimestre de 2021 con 7.418 unidades de vivienda con un crecimiento del 46% al mismo periodo del 20020.
Y eso es cierto, desde el punto de vista de mercadeo que se observa en todas las constructoras de vivienda social en Cali, Jamundí, Palmira, Candelaria, etc, con colas los sábados y los domingos en las ventas de estas viviendas como si si estuvieran regalando ¨bonos “ , pareciera que estuvieran vendiendo viviendas con la cedula, lo que analizaremos con cuidado.
Ojo el boom de la construcción en este momento no existe, existe es el de interesados en comprar vivienda de interés social, VIS, que representa el 85% de la venta de toda la vivienda en Colombia, aquella que está por debajo de los 150 salarios mínimos, que hoy en día equivale alrededor de $130 millones, lo que se ha prometido vender son cuotas iniciales para una vivienda que se va a entregar dentro de 24 o 36 o dentro de 48 meses, plazo largo, para iniciar la construcción, por lo que es obvio, que no se refleja en las cifras del empleo (DANE).
Que gran equivocación del gobierno nacional, se lo he comentado al ministro de vivienda y su viceministro, la vivienda se volvió un negocio financiero, porque todas las cuotas iniciales de estos promitentes compradores se están yendo a las fiducias, manejadas por los bancos o el sector financiero, entonces cuando se estructura la venta, como por ejemplo de 180 apartamentos VIS o 180 casas VIS entonces los subsidios que da el gobierno que van hoy en día en $30 millones a $50 millones, el resto lo financian los bancos con tasas a 30 años.
Las tasas de interés en los primeros 7 años tiene una tasa subsidiada por lo tanto más o menos la cuota después de que le entreguen la vivienda estaría fluctuando entre los $180,000 $300,000 para VIS, el problema radica en que mientras el promitente comprador no pague la totalidad de la cuota inicial, no le entregan la vivienda. Y estamos hablando de que en la cuota inicial están dando plazos de 24, 36 y hasta 48 meses, entonces la empresa constructora por lo general tienen un respaldo financieros por ejemplo de la Constructora Bolívar (banco Davivienda) y otros igualmente respaldados por entidades financieras..
El boom es de compradores, las viviendas como tal no se están construyendo, hay índices que lo reflejan claramente:
- Despacho de concreto, en estas viviendas industrializadas del país
- Despacho de número de ladrillos.
- Desempleo laboral…
No es cierto que se venden 200.000 VIS en Colombia o en el Valle del Cauca se están vendiendo 7000 viviendas mensuales, reitero esas vivienda no se están construyendo, se están promocionando ( vendiendo ) cuotas iniciales muy bajas hasta de $1.000.000 como si fueran BICICLETAS, la gente no tiene los recursos para pagar una cuota inicial, lo que hace su compra muy lenta, el constructor también va lento porque mientras termina de recolectar la plata de las cuotas iniciales, pues no tiene la suficiente caja o a lo mejor la tiene si son empresas que tienen respaldo de los bancos, mientras la vivienda se construye, porque únicamente al constructor le entregan los subsidios con la escrituración de la vivienda.
¿Y como se escritura la vivienda ?. En el momento en donde la empresa constructora entrega la vivienda a satisfacción, con la escritura reclama los subsidios que da el estado; si hubiera un boom de la construcción, los subsidios se agotarían rápidamente los 200.000 subsidios que está otorgando el gobierno. Con esos datos no va a alcanzar con la avalancha que dicen que están vendiendo, entonces no van a alcanzar realmente y todos los subsidios estamos hablando del orden de los $3 billones en subsidios de vivienda. Entonces ahí está el problema, no se están construyendo las viviendas, no se está generando el empleo porque es muy lenta la recaudación de los fondos, adicionalmente los bancos están primero que todo pidiéndole que el proyecto se venda el 70%, ventas volvemos hablar de lo mismo, la separación con $1 millón, $1.5 millones no son ventas, hasta que no tenga el 70% de la venta del conjunto o el número de apartamentos o del número de viviendas, entonces el banco no facilita el crédito.
El constructor debe financiar el proyecto, son pocas empresas en el país, las grandes que tienen músculo financiero, se produce construyendo 5000 viviendas, 10,000, 15,000 o 20,000 para que el flujo de caja se mantenga , poco a poco va construyendo la vivienda y poco a poco entregando, entonces no es cierto que hay una gran dinámica de construcción. ( Si en promitentes compradores ).
El boom de la construcción existió en Colombia especialmente en Cali entre los años 90 y el año 1996, porque ahí si se veía que había un número desde despachos de concreto del orden de los 60,000 m³ al mes, hoy en día 25 años después no se llega a los a los 40,000 m³, o en los despachos de acero, del hierro que se utiliza en las obras y básicamente lo que existe hoy en día es la necesidad del pueblo de VIS y VIP ( interés prioritaria ) .
Desafortunadamente o afortunadamente el constructor únicamente escritura en el momento de la entrega, vende en salarios mínimos vigentes y en las ciudades intermedias está en 135 smlv, en el momento de la escrituración es que se realiza el precio de la venta, entonces no existe el tal boom de la construcción:
Si existe el boom de la separación para la compra de viviendas que se van a construir en los próximos 24 o 36 o 48 meses, el valor del negocio en smlv, con el subsidio en el sobrecosto inflacionario se esfuma y que lo sepa el gobierno nacional, estas ventas no le va a corresponder a su administración y los compradores lo que han hecho es un ahorro , para asumir la inflación y pueden corroborar con los datos con el DANE, de empleo o ventas de concreto, etc.
Y lo delicado es que ese volumen de excesos de subsidios de vivienda VIS, con los 4 vigentes para comprar vivienda en Colombia ( Mi Casa Ya. liderado por el Gobierno Nacional que facilita la compra de vivienda nueva en cualquier zona urbana de Colombia. …Cajas de Compensación. …Subsidios de alcaldías y administraciones locales. …Subsidio Concurrente…) , en 3 años de plazo para pagar la cuota inicial , los costos inflacionarios en el precio total de la vivienda, absorben los subsidios . Se reitera , porque los bancos finalmente se quedan con ellos.
En palabras precisas, la política de vivienda del presidente Duque ( minvivienda Malagon ) es una política económica para el sector financiero y no una política social para quienes necesitan vivienda.
Otro problema para analizar son las áreas muy pequeñas y sus valores, ejemplos:
- Vivero Parque Residencial Cali y sus alrededores /Sur; Áreas 52.11m2,
Precio $ 131.000.000 ( Vivienda social a $2.5 millones/m2 )
- Belorizonte Cali y sus alrededores /Nororiente; Áreas 43.10m2 – 49.10m2
,desde $ 89.000.000 hasta $ 100.000.000 (Vivienda social a $2.1 millones/m2 ).
- Ciudad del Valle Cali y sus alrededores /Nororiente; Áreas 45.63m2, 50.33m2
$ 79.300.000 y $ 99.700.000 (Vivienda social a $1.8 millones/m2 ).
- Ciudad Pacífica Cali y sus alrededores /Sur; Áreas 57.69m2 – 93.80m2, $ 125.000.000 – $ 312.000.000 (Vivienda social a $2.2 millones/m2 ).
- Parque Natura Cali y sus alrededores /Jamundí; Áreas 44.58m2 – 112.4 m2
$ 115.000.000 – $ 347.000.000 (Vivienda social a $2.6 millones/m2 ).
La Vivienda de Interés Social [VIS] necesidad sentidas en Colombia, pero sin acabados
Una vivienda VIS o un apartamento con los servicios básicos, pero sin muros ni acabados internos, sin pisos, sin carpintería de madera, con una sola puerta, sin pintura, generan unos problemas económicos, y sociales gigantes
Y las cifras de déficit demuestran la gravedad del problema, su dimensión real es profunda, el gobierno le apuesta a otorgar más subsidios, necesarios pero que lo absorbe el sistema financiero y no hay cambio real en la calidad de este tipo, altos costos económicos, sociales y de seguridad, generados por viviendas formales de baja calidad y el estado no controla
El modelo económico social colombiano de la VIS en Colombia, no es de satisfacción en número, precio y calidad, ni con los pobres , ni la clase media que la compra, todo se ha reducido a esquemas económicos – financieros de los bancos y la ingeniería no es la invitada usual al momento de diseñar políticas públicas de la vivienda en nuestro país. Por ello, no hay satisfacción en el imaginario colectivo de los ciudadanos, respecto a la vivienda social. Ha perdido el gobierno 2 años y 8 meses, aún puede recuperarse
Continúa ( https://historico.caliescribe.com/es/24042021-2026/infraestructura/20910-infraestructura/el-record-en-ventas-de-vivienda-vis-no-existe )