Ana Lucia Arango M
Economista
El mercado de la vivienda en Colombia ha experimentado cambios tanto positivos como negativos en el primer trimestre de 2023. Si bien las ventas de viviendas de interés social (VIS) han caído, las ventas generales de viviendas nuevas han aumentado. La intervención del gobierno y la inversión de recursos públicos son necesarias para hacer frente a la contracción de las ventas de vivienda social. Quien no entienda que el programa de vivienda en Colombia debería reorientarse para dar participación a los estratos 1 y 2 , no entiende el problema social y de desigualdad de Colombia.
En el cuatrienio anterior ( Duque ) la política de vivienda estuvo centrada en los estratos 4, 5 y 6 que compraron VIS con doble subsidio, al comprador y a las tasas de interés, logrando una reactivación de la construcción, pero sin cumplir los objetivos sociales. Entender que en las principales ciudades no hubo programas para los desempleados e informales, que no clasificaban a los créditos bancarios. Ahora el gobierno Petro en un modelo económico y social equilibrado está proyectado satisfacer la necesidad de la vivienda de todos los estratos, sin que el programa MI CASA YA, modelo neoliberal y del capitalismo salvaje , desaparezca.
Esta afirmación la hago , teniendo en cuenta que los bancos y constructores son los más beneficiados con el doble subsidio, las unidades entregadas son muy pequeñas ( menores a 50 m2 ) , la mayoría sin terminar, las entregas de la VIS , 2 o 3 años después….
Ventas 2022 y caída
El mercado tiene una amplia variedad de opciones tanto para viviendas nuevas como usadas. En diciembre de 2022 se vendieron 234.592 viviendas nuevas en Colombia, de las cuales el 72% corresponde a viviendas de interés social (VIS), alcanzando un pico histórico, según informó Camacol. Sin embargo, en marzo de 2023 las ventas de viviendas VIS cayeron 62%.
La falta de claridad sobre el funcionamiento del programa “Mi Casa Ya” ha contribuido a la contracción de las ventas de viviendas de interés social. La intervención del gobierno y la inversión de recursos públicos son necesarias para atender este problema; el gobierno anunció que “Mi Casa Ya” tendrá más recursos en 2023, lo que le permitirá expandirse.
Señaló el Presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, Guillermo Herrera, que en el caso de la vivienda de interés social (VIS), las cifras también estuvieron a la baja en cuarto mes del 2023, se comercializaron 5.674 unidades, 11.117 unidades menos respecto al mismo mes de 2022, lo que significa una disminución de 66 %”. Durante los cuatro primeros meses del año las ventas totales cayeron 55 %, con una contracción del 59 % en la vivienda de interés social (VIS).
Afirma el Presidente de Camacol que es muy importante reactivar la actividad edificadora, dado los riesgos sobre el empleo que se pueden tener al no revertir la actual tendencia. Las iniciaciones de nuevas obras de construcción de vivienda VIS en abril disminuyeron 39 %, frente al mismo mes de 2022, y volumen actividad que detuvo su proceso constructivo aumentó 30% anual en el primer trimestre del año. “Estos resultados deben verse como una señal de alerta para poner en marcha todas las acciones de política sectorial y de vivienda que permitan el volumen de actividad que suspendió sus procesos constructivos.
PIB de la construcción
Según informe del Dane, la caída del PIB del sector construcción en el primer trimestre del año fue del 3.1 % respecto al mismo periodo de 2022, especialmente por el comportamiento de las obras civiles. Por su parte, el PIB de la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales registró una variación positiva de 2.6% durante los primeros tres meses del año, muy inferior al crecimiento de 11.9% observado en igual lapso de 2022.
En marzo de 2023 se vendieron 9.129 unidades de vivienda, representando una variación de -61.4%, que equivale a una disminución de 14.500 unidades frente a febrero (23.629), un nivel no observado desde el periodo de pandemia en mayo de 2020, según los datos revelados por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
Los subsidios a los más pobres
Catalina Velasco, Ministra de Vivienda, señala “Nuestra meta es que los subsidios beneficien a los hogares más pobres y vulnerables y que lleguen a todos los municipios del país”.
Con los nuevos ajustes, “Mi Casa Ya” dará apoyo a la población interesada en adquirir una casa nueva en zonas urbanas o rurales del territorio nacional con la condición de que el beneficiario no haya recibido un subsidio a la vivienda o cobertura a la tasa de interés previamente. Otro de los cambios fundamentales que se han hecho a “Mi Casa Ya” propone que la vivienda a adquirir esté registrada al Sistema de Identificación de Potenciales Beneficiarios de Programas Sociales (Sisbén IV) y cuente con la calificación D11 para casas dentro de la zona urbana o D20 para el área rural.
“Mi casa Ya” otorga dos tipos de apoyo: El subsidio al pago inicial sujeto al grupo de Sisbén en que la casa esté registrada. Para la urbe, se darán hasta 30 salarios mínimos vigentes a los hogares clasificados dentro del rango A1 y C7; aquellos cuya categoría se encuentre entre C8 y D11, el importe de ayuda será de 20 salarios mínimos. Con respecto a las zonas rurales, se contempla el pago de 30 salarios mínimos ($34.800.000) para las casas con Sisbén reportadas entre A1 y C14, y de 20 salarios mínimos ($23.200.000) a las viviendas que estén entre C15 y D20 de la clasificación.
El programa de este gobierno “Cambia Mi Casa” tendrá una mayor asignación de recursos que el de “Mi Casa Ya”, pues en el Plan Nacional de Desarrollo se habla de que para el programa de compra vivienda nueva se otorgarían cerca de 160.000 alivios a diferentes familias en el cuatrienio, es decir, cerca de una tercera parte de la meta de asignación de “Cambia Mi Casa”.
Los nuevos ajustes de la construcción de VIS ha pasado de la política económica a la política social, lo que muchos no han podido entender que:
- El empleo es similar
- Vender a los pobres es más difícil, pero debe hacerse.
- El volumen de viviendas a construir y vender debe crecer porque el valor de las VIS debe bajar
¿Y cómo creen que se puede y debe atacar el problema social del déficit VIS sumadas las invasiones, los asentamientos subnormales en todas las ciudades por fuera del perímetro urbano y en los corregimientos? Con soluciones para los más pobres.