Herman Klahr
Ingeniero Civil, Constructor Klahr Asociado
Cada mes recibimos periódicos estudios del DANE, quien a través del tiempo ha ido adquiriendo respetabilidad internacional con sus estadísticas y aciertos con encuestas y proyecciones, temas de desempleo, subempleo, economía, exportaciones, y la vivienda no es la excepción.
Por ello, puedo afirmar en el sector vivienda que definitivamente las estadísticas reales del DANE no mienten aunque las declaraciones del Ministerio de Vivienda y Camacol digan lo contrario. Ante las promesas de subsidios administrados por los bancos, por parte del gobierno para la vivienda VIS y la No VIS se están creando expectativas que difieren de la realidad económica del país. Les voy a explicar en pocas palabras como funciona el mecanismo del subsidio de vivienda que no van a tener efectos a corto plazo para reactivar el sector.
El negocio de los constructores de vivienda se ha convertido en un negocio financiero porque para tener acceso a los recursos de los subsidios se tiene primero que construir la vivienda y escriturar(la) para poder acceder a los recursos de los subsidios. Para construir la vivienda se obliga al constructor a trasladar o entregar el lote a una fiducia que a su vez es subsidiaria, administrada y manejada por los mismos bancos. Posteriormente el banco exige lo que denomina punto de equilibrio que consiste en preventas del 70% del proyecto. La plata de las cuotas iniciales no se le entregan directamente al constructor sino que la administra y la maneja la Fiduciaria. En ese momento si el proyecto logra el punto de equilibrio se vuelve viable financieramente para que el banco otorgue el crédito. Todo este proceso de comprar lote, hacer diseños, sacar licencias, aprobar créditos y subsidios es largo. Por ello, para lograr las preventas , en el mejor de los casos, se tarda por lo menos de 15 a 18 meses mientras se completa tan anhelado punto de equilibrio.
Hasta ahí lo único que se ha generado es el empleo de la parte comercial de la empresa constructora y tal vez la publicidad. Posteriormente en la etapa de construcción y entrega del proyecto se tarda un tiempo de 12 a 15 meses. En resumen se tiene como mínimo 30 meses para terminar el proyecto. Por lo tanto se puede concluir que la reactivación del sector será únicamente a partir del año 2022 cuando habrá cambio de gobierno. Entienda Sr Presidente Duque y Sr Ministro de Vivienda….ese negocio si es bueno para los bancos, que trabajan todo ese tiempo, la plata del sector vivienda y de reactivacion de la economía muy poco. Si en crecimiento del sector financiero…..
Mientras tanto en la etapa constructiva los desembolsos del flujo de caja de la obra los hace el banco a través de la fiducia cobrando interés el banco y comisiones la fiducia. Ambas manejan todos los recursos. Finalmente cuando el constructor entrega el inmueble recibe los subsidios.
Espero que quede claro la explicación del mecanismo actual para la construcción de vivienda y la financiación al constructor.
CONCLUSIÓN
es un modelo de negocio donde únicamente las empresas con mucho capital pueden desarrollar proyectos masivos y que la mayor parte de las utilidades del negocio es para EL SECTOR, FINANCIERO, los bancos y fiducias. Adicionalmente estas entidades no solo manejan los recursos de los clientes sino que tienen las hipotecas de los bienes inmuebles o la propiedad del mismo a través de la figura de leasing habitacional .
Hay que tener en cuenta que esta explicación corresponde a la construcción de vivienda de apartamentos multifamiliares, puede que el tiempo sea menor cuando se considera construcción de casas unifamiliares. Sin embargo, se crea otro problema por la dificultad en conseguir terrenos urbanizados afectando las políticas de expansión urbana y de densificación de las ciudades.
El gobierno actual incurrió en un error al desmontar el subsidio a la vivienda no VIS que es la que mas genera mano de obra produciendo una contracción del 13,5% en el año 2019 del sector construcción de vivienda. Las estadísticas del sector demuestran esta caída del 13,6% del año 2019 con respeto al año 2018.
Se espera una caída del 22% en el año 2020 con respecto al año 2019. Nuevamente repito que la reactivación no se lograría sino en el año 2022. Sin embargo lo mas preocupante es el crecimiento del sector financiero en el año 2019 que fue del 10% creando un desequilibrio entre los 2 sectores, uno en crecimiento y el otro cayendo.
PD: Esta es una explicación clara de lo que está sucediendo. Actualmente en ésta crisis, el sector financiero no debería crecer ni tener utilidades para estar acorde con los otros sectores de la economía real que si generan empleo especialmente para la población menos capacitada.